“押二付一”是当下住房租赁市场的普遍“行规”，即承租人押定相当于两个月租金的额度作为押金。近日，广州市住房和城乡建设局印发了《关于规范住房租赁市场的通知》（下称《通知》），明确要加强租赁资金监管与租赁合同监管，提倡出租人按月收取租金，押金数额一般不超过1个月租金，即常说的“押一付一”。
南都记者梳理发现，加上2020年1月正式发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，广州市住建部门已在近两年多来二度提及“租房‘押一付一’”模式。租赁双方当事人仍持不同看法，对此有专家表示，此倡议能有效降低租客资金负担，有助于为疫情下服务业的发展纾困。广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为，降低租房“第一笔钱”或能成为城市吸引年轻人的新亮点，“押一付一”不能“一刀切”，但仍可从不同方面发力。
广州珠江新城180度空中全景。南都拍客 彭妙群 摄
“押一付一”从鼓励到提倡
广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局于2020年1月3日联合发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，其中第十一点提到：“一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。”
此次《通知》中在“加强租赁资金监管”方面指出，提倡出租人按月收取租金，租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。住房租赁从业主体经营非自有住房的，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当将超额部分的租金、押金纳入监管，收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。
对比来看，此次《通知》由之前的“鼓励‘押一付一’”转变为“提倡按月收租，押金一般不超过1个月租金”，能体会出官方举措态度的变化。
《通知》还明确规范租赁资金监管的内容，提出住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按约定履行监管义务。将超额部分的租金、押金纳入监管的范围，加大监管力度。
目前，市场出租房源多为“押二付一”。南都记者登录某租赁平台查询发现，首页推荐前十个的房屋租金收取方式均为“押二付一”。记者分别尝试与5位房屋中介沟通降低押金或改为“押一付一”，他们均表示广州的租房押金基本都以2个月租金为主，协商空间较小。据了解，租房中介费一般是租客与房东各付月租金的一半，如果实施“押一付一”，出租方的意愿可能并不高，中介方的积极性也较低。
据观察，该平台上也有少数房源标注“押一付一”，广州市共有近8万套出租房源，但其中“押一付一”的仅有1497套，且大部分为品牌方运营的公寓。另一个平台上“押一付一”的房源则良莠不齐，租金从150元到65000元不等。
租客、房东有赞有弹
南都记者随机采访了在广州租住的多位市民，他们也反映称，目前市面上大部分房源都是“押二付一”，首月租房的负担较重。《通知》发布后，市民傅先生认为这是一个利好政策，押金本身就是对租赁双方的保障，“押一付一”能够缓解租客的经济压力，也可以降低部分房东恶意扣款的风险。
租房近两年的吴女士则“押一付一”“押二付一”都遇到过。找房过程中，从事新媒体行业的她没有直接找中介，而是搜寻街边小广告，或是租房群里的信息，但基本联系上的都是“二手房东”，即房东请来的中介。吴女士曾试图和“押二付一”的房东协商降低押金，但一般都是“硬性要求”，很少同意。
目前租住在天河区的陈先生一个月房租为三千元左右，他向南都记者表示，“押一付一”是更加合理的租赁形式。作为一名在校创业的学生，因校外事务较多且作息不规律，他选择在学校附近租房。陈先生认为，如果不考虑大件家电的损坏与其他特殊情况，一个月押金足够支付中途退租所产生的清洁费等费用，“如果押金少了，我甚至会愿意租条件差一点的房子。”
然而，在天河区出租房屋的“房东”林先生则看法不同。林先生在天河区某城中村有一栋自建住宅，租客超过20户，出租房屋已有十余年。他认为，押金是租客诚信的保障，减少了押金，房东需要承担的风险更大，也很难保证租客会如何对待住宅。林先生坦言，“之前也遇到过违约的租客，两个月押金都不够处理，甚至连租金都收不到。当然，如果租客的质量能够有所保证，我也可以配合少收押金。”
从事设计行业、具有多年租房经验的张先生在天河、白云、越秀等多个区都租过房，既住过普通住宅，也选择过公寓。他表示，公寓人员流动与构成复杂，且水电费会遇到非民用价格，后续费用较高。
“住宅的稳定性会更加适合职场人员，而公寓的设施家电齐全、物业统一管理、年轻人聚集等特点可能会更受年轻毕业生青睐。”张先生认为，每次租房都是双向选择，租客希望能够减少前期投入成本，而房东也希望租客对租期有保障，在押金上很难达成一致。
专家说
“押一付一”或成未来租房市场趋势
不能“一刀切”仍需多方发力
广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学公共管理学院教授胡刚观察了广州目前的租房市场，发现“押二付一”是常态。他认为，提倡“押一付一”能够有效降低租客资金的负担，符合当下疫情中经济发展的大背景。目前，国家经济下行压力大，第三产业发展困难等问题也促使政府出台相关措施，减轻市民住房压力。
主攻房地产经济学的暨南大学经济与社会研究院副院长张思思也认为，“押一付一”是政府出于保护租房者利益而提出，广州的租房“主力军”以新市民、中级收入者为主，降低押金能够有效缓解经济下行的压力。
从市场经济角度来看，胡刚分析称，“押一付一”会成为未来租赁市场的趋势。他表示，在信息化社会时代，电商购物、线上办公等现象的普遍化导致商业住房租金下调的情况出现，租金下行压力影响下，押金下调的趋势必然存在。“从短期来说是行业受到了疫情冲击，从长远来看便是经济运行模式的转变。大趋势下，我觉得‘押一付一’会逐渐取代‘押二付一’。”
聚焦年轻租客群体，胡刚则认为，降低押金能更好地减轻年轻人就业后第一笔租房资金的压力。不仅如此，提倡“押一付一”能够营造良好的租赁市场氛围，吸引更多年轻人来此就业，从而有可能扎根落户，为城市不断创造价值，“如果（住房）门槛太高，他们一下子就进不来了”。尤其老龄化趋势日益严峻，年轻劳动力更是各个城市之间的“抢人焦点”。
“规范好租赁市场，降低租房的第一笔钱，在某种程度上能够成为城市吸引年轻人的亮点。”胡刚表示，“蛋壳公寓”事件以后，北京已在去年率先整顿房屋租赁公司，规范住房租赁企业经营活动，尽可能地保护好业主及租客双方的合法权益。广州发布新的租房规定，也是希望进一步防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展。
谈及新规如何落实，张思思从租赁双方关系分析道，从整体上看，“押一付一”提倡的落实是社会福利的进步。于租客而言，减少押金能够缓解流动性约束，更好地就业发展；于房东而言，可能会因租客流动而“吃亏”，但福利的损失较小。房东在租赁市场上属于强势方，“议价”能力较强，推动新规能够实现对租客权益的保障。
胡刚坦言，受市场实际影响，落实“押一付一”难以“一刀切”，但仍可从不同方面发力。他认为，首先相关中介行业协会应当发挥更大作用，可以联合企业做出提倡，发动相关的国企带头响应，“在疫情防控期间也有过免租的现象，这是值得鼓励的”。协会也可以助力规范房屋中介行为，积极提倡“押一付一”。其次，政府可以对行业协会提出更加具体的要求，在满足市场经济运行下提供正面推动。同时可考虑纳入个人“信用体系”来推动租赁市场发展，利用大数据来完善个人信息，加强业主与租客之间的沟通，促进押金减少。
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采写：南都记者 莫郅骅 实习生 张华亮
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