地产企业为啥都在追求“绿帽子”。
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上文谈及传统监管的思路，导致催生的规模为王的畸象以及对应的融资渠道。为了遏制上杠杆，求规模的冲动，当局转换了监管的逻辑，由原来的对金融机构的监管，转为对房地产企业的定制化监管，“三道红线”的监管政策横空出世，笔者姑且称之为“新监管”。
三道红线政策：是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。
三道红线的核心思想是：将对金融机构的监管转换为对房地产企业的监管，要求房地产企业改善自身质量，从“求量转为求质”，以负债率和偿债能力判定，将企业分为四挡；通过对每一个档位限定举债规模来实现对房企的精准监管。
三道红线的本质是控制风险，手段是捏住房地产企业的融资能力，举债规模。由于房地产企业已经高度金融化，脚踩三道红线的激进巨型房企，比如某大，瞬间失去了举债能力，这就相当于被阉割了的公公，想扩大规模是不可能的了，还要面临七个盖，十个锅的随时掉链子的窘境。
在“新监管”下，监管实际上已经限定了房企的发展的速度。房企只能将发展的方向由数量转为质量，房地产发展的逻辑变为：由规模为王转为产品取胜。
“新监管”下，企业的外部监管并没有发生变化，仍然是在新资管规则下融资，唯一变化的融资增加了对自身“体质”的要求，所以“新监管”下的融资渠道、方式和“传统监管”是一样的。
在融资策略上，具体操作为：刷掉红牌，努力去抢到绿帽子。
以下为“新监管”下，房地产企业不同阶段对应的融资方式：
融资有两面性，是好事，也是坏事。房地产企业要根据自身情况稳妥融资，切忌高举杠杆，盲目扩张，否则，融资将成为企业的催命符。
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