江苏地区个人所得税怎么算的（满五唯一免个税认定标准有变）

不动产买卖交易一定会涉及交易税费。税费的多少关乎业主和客户的切身利益。为了帮助买卖双方节约交易成本，本篇整理归纳了苏州买卖房过程中遇到的税费问题，我坚信每一次分享总结都是一次对知识的巩固，当然有不到地方还请大家指正。

新房缴纳税费比较简单，一般缴纳契税和维修基金（正常电梯房120，多层75每平）即可，契税怎么计算后面一一赘述。

目前苏州二手房（存量房）会分为两部分：成套住宅和非居住，成套住宅税费分为增值税及附加，契税，个税，具体根据交易条件，享受对应税费优惠政策。公司产权的房产买卖会比较复杂，也不经常遇见，今天分析的都是个人房产出售遇到的税费问题。

成套住宅

一、增值税

增值税是房产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税，是一种卖方需要承担的税费，虽然合同可以协商约定甲乙买卖双方谁负担税费，但在苏州实际买卖交易中承担税费的一般是买受人。客户这时候会问，增值税及附加税费可以让业主付吗？当然可以，只不过多数情况下房子价格很难有空间，所谓羊毛出在羊身上。增值税及附加税费由客户付是一个约定俗成的交易习惯。

增值税及附加计算总结：

满2年主要看买入的契税发票填发日期或者房屋所有权证（不动产产权证）登记日期，遵从孰先原则，一般日期都差不多。当然房子产证不满2年有时候也不一定需要缴纳增税及附加，主要有以下几种情况：

1、产权是法定继承人继承

2、夫妻更名、夫妻加名、离婚析产

3、直系亲属间赠与

二、契税

契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的个人，即购买人。苏州契税税率按照税收优惠政策执行的税率是1%-3% 契税计算总结:

例子：客户李雪，未婚，苏州户籍，名下仅有一套姑苏区的住宅，没有贷款，现欲购买业主刘威名下相城区区合景峰汇的住宅，建筑面积为105平，成交价格255万，网签价格250万，房管局地税核定价格为260万，请计算李雪购买刘威名下住宅时需要缴纳的契税。

【解】1、李雪名下有一套住宅，再买属于二套；面积大于90平，适用税率为2%，计税价格取网签价和地税核定价高值

2、可计算出李雪需缴纳契税金额为：260×2%=5.2（万元）

三、个人所得税

个人所得税，是指本国公民在本国境内的个人财产转让取得的所得来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。纳税人即为出让土地、房屋权属的个人，即出售人。税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%，对于不满5年或者非家庭名下唯一住宅，可以取两种方式最低值。

个人所得税的优惠政策

只有满足以下下列条件时，个人所得税才会免征：

1、交易房屋为住宅

2、业主房屋持有年限有5年

3、交易房屋是业主在江苏省内家庭唯一住房（其中唯一住房以缴税当天卖方在苏易登或苏周到拉取的唯一证明为准）

个人所得税计算总结：

目前房地产的市场主基调是房住不炒，但是计税价格大多数情况下还是超过房屋原值，所以个税一般按照计算方法一即计税价格×1%计算。

新政策：原本只要苏州大市拥有一套住房，房子满5年，就是符合满5唯一政策，个税免征。新政出来后，“唯一”指的是房产是业主家庭名下在江苏省内唯一住房，买家的交易成本会多一些。之前苏州，对于唯一认定一直是看业主家庭名下在整个江苏省的住宅套数，只是一直没有省内联网，所以唯一只看苏州大市。现在苏州有四个区域已经确定“个税按照全省范围判定是不是满五唯一”，现在卖房只是检核省内，未来会不会全国联网也未可知，到那个时候，有些人的2714套房子就一下子可以查出来了，对于税务部门来说，征收房产税将会更清晰直接。

建议：随着有些小区房子市场成交价格逐渐走低，很多时候成交价格也会低于缴税过户时的计税价格，置业顾问给买家计算税费时候大家要了解，不是为了多算税费，毕竟税费是必须缴纳给国家的。房管局地税系统里面的价格每隔一段时间会有一次更新，但是房子成交价格一直在变化，有时候网签价格和计税价格中间有出入，这也是被很多人称之为做高评。

还是按照上面的例子来，房子是255万成交，客户是纯商贷购买，除去差额定金5万，业主刘威等到领款时候可以收到250万，这个时候如果客户想要做高评，网签价格做到260万，业主可收到客户李雪的首付款加上贷款总共255万，这时需要业主配合将多领到的5万转给客户。

对于业主来说没有太大的影响，客户这边购房成本会有些许变化，首付会少付5－（260－250）×30%=2万，贷款会多多出（260－250）×70%=7万，平摊到月，每个月月供会多一点。因此成交价格和计税价格差距越多，可以操作的空间越多，这种对于首付不是特别充足，月供还贷没有压力的客户可以重点考虑一下。

非居住

非居住房子一般包括商铺、公寓、车库、车位，税费包括增值税及附加、契税、个税、印花税、土地增值税

公寓和商铺的税费计算总结

具体公寓税费的计算如上图相对于住宅还是比较复杂

车库缴纳税费：苏州从2021年9月1日开始，单独产证的自行车库和汽车库需要独立缴税，之前车库过户提交网签时网签价格一般做的比较低，缴税一般都是几百块，但是现在计税价格正常评估，车库税费的成本变高，车库单独产证并于21年9月1日前二手买入，税费一般比较高，根据我的从业经验，车库过户税费单价一般是按照1500-1700每平，25平的汽车库税费价格一般是3万2左右（仅供参考），如果是一手买入或拆迁所得，再出售过户税费相对较低。

换购住房个人所得税政策：在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后一年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税，也就是说卖房买房都要在这个时间段操作实施，先卖后买。

比较重要的几点：

1、卖房时候的网签价格确定好，对比过户指导价格取高值，先卖后退

2、个税是谁缴纳的，三方合同需要约定好，退税需要个税票的原件，防止后期有合同纠纷

3、卖房的总价小于买房总价，个税退全额，卖房的总价大于买房总价，按照比例退

4、业主卖房的时间看个税的缴税时间，买二手房看缴税过户时候的契税单上日期和不动产证日期，新房看网签备案时间

5、不针对40年，50年公寓，只对于70年住宅有效

6、多套房子卖掉买一套可以退税，外地卖房不可以在苏州退税，只享有同城退税

7、卖哪个区域房子就去哪个区域税务局退税