栢悦中心实景图 图源：透明售房网
“宇宙中心”、热门区域、豪宅往往是楼市关注的焦点，而那些缺少话题性、一二手房倒挂不大的刚需板块常常容易被人忽视。
如临平区的东湖新城就是其中之一，位于杭州的东北部，这里既不像大江东那样名声大噪，也不像奥体、未科那般常让人挂在嘴边。房价2万 ，新房限价甚至比临安、富阳都要低，是杭州为数不多的价格洼地。
这里居住氛围浓厚，配套齐全，是很多刚需买房的首选之地，但一二手房倒挂小，有的二手房甚至比新房低，不自觉就有人感到疑问：到底是买新房还是二手房？近日，我们探访了一下这个板块的实际情况，带来了可参考的买房指南。
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新房限价22600元/㎡
从限售到流摇
近期，地铁9号线全线（除五堡、六堡站）通车，给住在临平、工作在主城尤其是钱江新城的人提供了极大的便利，进一步加强了临平与主城的联系，也能更好地承接杭州其他区的产业外溢，从而推动临平的发展。
杭州第三城实景
9号线在临平山北，也就是目前我们俗称的东湖新城，目前共有三个站，分别是荷禹路站、五洲路站、龙安站。目前板块内所开发的楼盘也大都集中在地铁沿线，像已经售罄的杭州第三城、汀州印月、月映咏荷园都在五洲路附近，锦畔云汀府在荷禹路附近。这几个项目新房限价在20800-22000元/㎡，总价200多万元即可入手，不少刚需的第一套房买在了这里。去年板块摇号热度较高，有的批次房源中签率甚至在10%以下，需要限售5年。
茶语华邸实景 图/曾亚敏
不过，这样的热度在今年并没有维持下来。上周，距离荷禹路站约1公里左右的华城茶语华邸领出首张预售证，一次性推出所有小高层房源，精装均价19199-26900元/㎡，480套，最后408组客户登记，中签率100%。与以往相比，热度下降明显。
茶语华邸售楼处位于项目的正南面，设在华城早期打造的小区格之林花园临街商铺中。内部做得非常简单，没有沙盘，只是墙上贴了一些项目楼幢图和外立面效果图，还有少量会客桌椅。
茶语华邸规划图 图源：透明售房网
项目共打造了7幢小高层和4幢排屋以及沿街商铺酒店，小高层户型面积段选择非常多，从97㎡一直到194㎡，涵盖了刚需、改善等多种需求。排屋目前开盘时间不确定。据项目负责人介绍，华城属于稳扎稳打型房企，多年来也不求规模，慢慢做好产品和服务得到购房者认可即可，“这个项目慢慢卖，老板反正也不着急，后续我们还有商业，全部我们自己来运营”。
据了解，茶语华邸的流摇与市场、产品有很大的关系。茶语华邸优势明显，为准现房状态，交房时间比同板块内项目要相对早；附近学校环绕，有幼儿园、育才实验小学、余杭高级中学。但缺点也让不少人诟病，其拿地时间一直要追溯到15年前，2007年3月，临平本地房企华城以6220万元的总价拿下了项目所在的地块，溢价率达69.44％，成交的楼面价988元/㎡。拿地时间早，一方面是产权年限缩短了，另一方面是产品在设计上也有些缺点，如多个户型出现暗卫。而目前市场面上的刚需小三房，基本做到了全明。
风荷叠翠规划图 图源：透明售房网
另外，茶语华邸的流摇某种程度上和附近滨江&上海新黄浦联手打造的新盘风荷叠翠也有关联。“在杭州品牌房企的效应太强了，但凡听到滨江、绿城，条件允许的情况下购房者都会优先考虑。”
风荷叠翠是继滨耀城之后滨江在临平的第二个作品，也是东湖新城的第一个作品。项目地块是去年12月第三次集中供地，由上海新黄浦摇中，当时成交楼面价10938元/㎡，精装限价22600元/㎡。预计打造11幢小高层，可售578户，户型面积为95㎡、105㎡、108㎡（4房）、119㎡、130㎡。园区还带有滨江特色的蓝宝石景观水系，外立面整体色调浅灰。项目预计4月16日开放城市展厅，最快年中可入市。
湖沁宸园效果图 图源：透明售房网
另外，位于东湖新城北部的华景川湖沁宸园还有房源可售，项目限价19800元/㎡，户型98-118㎡，项目体量较大，1760户可售。
该项目距离东湖新城核心区较远，离已通车的地铁五洲路站还有约3.5公里，公共交通有所不便。不过，200万元级的买房门槛，在杭州非常难得。
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新交付小区更受欢迎
价格在2.2-2.7万元/㎡
这两年，东湖新城的新房限价从20800元/㎡到22000元/㎡，再到22600元/㎡，逐年小幅上涨，但二手房成交价格并没有因此发生大的改变。
“这两年临平山北的二手房价格比较稳定，年末有波动一般年初就补上了，碰到今年这样的行情，杭州很多区域房子都下降明显，如奥体、未科等，原来每平方米十多万元的现在可能八九万元也能成交，但临平属于刚需区域，本身就没有什么‘水分’可言，波动不会很大，浮动范围在2000元/㎡以内。”附近中介小沈向我们介绍道。
栢悦中心实景 图/曾亚敏
板块内成交最好的是新交付的几个次新房小区。其中栢悦中心是东湖新城卖得最贵的小区，成交价能达到2.7万元/㎡。实地来看，该小区地理位置不错，楼下就是荷禹路地铁站，旁边就是万宝城综合体。小区还自带商业体，目前已有部分开业，园区内品质、物业管理不错。外立面大面玻璃，颜值在线，符合现代人审美。“急卖房源会相对便宜，像近期有一套89方两卫户型，房东急卖237万元可成交，不含税。”
法兰公园实景 图/曾亚敏
成交量最高的是法兰公园，从好找房平台上看，该小区共133套正在挂牌出售，有排屋和高层，挂牌均价2.7万元/㎡左右，签约均价约2.6万元/㎡，高层成交价普遍在2.3-2.5万元/㎡左右。“边套更受大家欢迎，价格也更贵，中间套要便宜。80多方急卖的220万元以内可以买到。”
山语四季实景 图/曾亚敏
小沈表示，去年刚交付的山语四季看房的人也不少，尤其是洋房，一梯两户双开门，98方左右的三房户型南北通透，客厅带阳台，两房朝南，房间都很方正，看起来爽朗，目前挂牌价在245万元左右，实际成交还能再谈价。高层112方左右的边套户型能做到四房，挂牌总价普遍在270万元左右。
离地铁较远的悦见山、御清城以及毛坯交付的中铁逸都同样也是次新小区，但受青睐程度则远远不够。另外在2015年以前交付的小区如莱茵知己、香颂乐苑等，因房龄相对久、户型差，成交也较少。前两年成交量大的金帝海珀、金都夏宫等从去年开始也慢慢淡了，该换的都换过一轮了。
东湖新城各个小区入住率都较高，以刚需为主。现在新小区挂出来卖的大部分是投资客，有的急售房源价格会下降，慢慢挑选还能捡漏。
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买新房还是二手房
你考虑清楚了吗？
从东湖新城新房、二手房价格来看，倒挂非常小。除了个别小区价格贵一点，整个板块二手房成交价普遍在2.3万元/㎡左右，这和新房最新的22600元/㎡的限价非常接近。那么到底是买新房还是二手房？
首先，新房和二手次新房各有优缺点。新房，沿用的大都是时下主流的户型，设计相对新颖。但不确定因素也多，如后期能否如期交付、交付标准能否达标，面对目前很多小区出现停工、房企暴雷的现象，不免让人心生忧虑。如果目前无房，买新房不能即刻入住，还得承担房子交付之前的房租成本，如果一个月房租按3000元算，两三年的时间成本也要十多万元。另外，新房供应少、选择面太小，能买到的不一定是喜欢的，喜欢的可能摇不到号。
地铁9号线荷禹路站实景 图源：透明售房网
二手次新房，眼见为实，所见即所得，买了家具就能立刻入住。房源很多，能接受就定，不接受就看下一套下一个小区。但是次新大部分都不满5年，有增值税。
“在杭州二手房市场有个不成文的规定，卖家往往只计算房子到手的价格，市面上看到的挂牌价往往不含税。”小沈向我们介绍，那其实也就意味着，买家不仅需要承担原本的契税，还应缴纳5.3%的增值税和1%的个税。如果以一套山语四季高层总价210万元的89方房源计算，买家最后的税点加起来有7.3%，税费在15万元左右，那这套房子的实际总价就是在225万元。
而如果是直接购买板块内新房的话，以22600元/㎡的价格算，同样89方总价201万元左右，加上1%的契税（90㎡以下：1%；90㎡以上：首套1.5%，二套2%）、维修基金等杂七杂八的费用，加起来4万元左右。再加上房子交付之前的租房成本，如果以三年算（房租按3000元/月，具体情况可具体分析），费用在10万元左右，加上房子本身，那总成本就在215万元左右。
这么算下来，其实购买同面积段的新房、二手房，价格也就相差10万元左右，就看你怎么选择了。买房事关人生规划，比如结婚、小孩上学等，如果着急入住、小孩着急上学等，那么建议直接买二手房；如果就是喜欢新房的产品、户型规划设计，也等得起，那么可以选择新房。
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